Dans le monde du financement bancaire, tous les clients ne sont pas vus de la même manière, ou en tous les cas tous ne sont pas égaux devant l’emprunt. Que vous soyez un professionnel ou un salarié, vous n’aurez pas les mêmes réponses e la part de votre banquier. Un salarié en CDI, voire un fonctionnaire, a plus de chance d’obtenir un prêt aisément, pour peu qu’il ait terminé sa période d’essai. Mais surtout, la banque a besoin de mener une petite enquête sur vous pour comprendre comment vous allez faire pour rembourser les mensualités de votre crédit. Afin de mettre à l’épreuve la solidité de votre dossier au moment de la sollicitation du prêt, portez votre attention avant le banquier sur certains points que nous traitons dans cet article.
- Impact de l’apport personnel dans la capacité d’emprunt
- Cas des achats locatifs
- Évaluation des revenus
- Déduction des charges
- Calculer les reste à vivre
- Taux d’endettement
L’apport personnel est très déterminant dans la notion de capacité d’emprunt
Si vous avez un projet immobilier par exemple ou même un projet de création d’entreprise d’ailleurs, la banque exigera facilement que vous puissiez financer sinon 10 pour cent de l’apport, au moins les frais de notaire. Ce n’est pas un cas général mais c’est très fréquent. En ces temps où les taux de crédit sont bas, de nombreux organismes financiers sont susceptibles d’accepter de financer le projet à 110% (c’est-à-dire sans apport) à la stricte condition que les comptes de l’emprunteur soient irréprochables.
Le financement sans apport est plus courant pour les jeunes couples co-emprunteurs dans le cas d’une accession à la propriété. En grande partie, ces financements concernent les personnes de moins de 35 ans d’autant que le remboursement des mensualités peut s’étaler dans le temps.
Par ailleurs, faire souscrire de jeunes primo-accédants est un moyen de fidéliser ceux-ci. Il est intéressant ensuite pour ces organismes financiers de pouvoir gérer le patrimoine. On oublie parfois trop facilement que c’est aussi un moyen de négociation pour vous ou votre courtier en crédit. N’oubliez pas que votre âge influence les décisions !
Lorsque la banque demande un apport, il arrive qu’elle vous propose également un prêt à la consommation qui peut venir s’ajouter au prêt principal ; Il est dans ce cas intégré au calcul de l’endettement du client.
Cas d’ achat locatif pour le prêt
Ce sont des cas plus spécifiques pour lesquels la banque peut prêter au-delà du seul prix du bien lui-même. Elle intègre ainsi souvent dans le prêt les frais de notaire et même les frais de garanties dans certains cas. Voyez ici un intérêt fiscal si vous êtes dans ce cas de figure. Une mensualité et des intérêts élevés seront ensuite comptabilisés comme des charges déductibles des loyers perçus pour les impôts.
Évaluation des revenus dans la capacité d’emprunt
Il s’agit ici de tout simplement faire l’addition des ressources stables, comme pour un plan de financement. La capacité mensuelle est généralement composée du salaire net imposable, des primes récurrente,s du 13ème ou du 14ème mois si ils sont existants. La banque ne va pas tenir compte de l’ensemble des revenus fonciers et des loyers si vous en avez.
Dans la majorité des cas, le banquier suit la règle des 70%. Sur ces revenus tirés de ressources foncières, il dégrève la capacité de financement de 30%. On sait en effet qu‘il est possible d’avoir une vacance du bien et la banque souhaite ainsi se prémunir de ces cas concrets et récurrents dans la vie des biens que vous pourriez posséder.
Astuce : Si vous souhaitez bénéficier d’un revenu considéré à 100%, souscrivez une assurance loyers impayés. Consultez-nous pour en savoir plus.
Vous percevez des droits d’auteurs ? La banque peut considérer ceux-ci comme des revenus variables. Les dividendes en font également partie. C’est plutôt la récurrence qui pourra faire que la banque les impute dans votre capacité de financement.
Déduction des charges dans la capacité d’emprunt
Il vous faut imaginer dans ce cas le futur. Anticiper les dépenses liées à un achat immobilier ou tout simplement un achat de voiture est de bon ton. Les frais d’acquisition dans le premier cas par exemple sont à imputer, comme les travaux, les abonnements divers, le fait de faire passer la fibre, etc. De même, vous aurez des taxes foncières et parfois des taxes d’habitation (et ce même si la réforme de 2018 diminue ce type de charge pour certains foyers).
Évaluer les charges à la manière d’un plan de financement : Loyers, prêts divers, petits crédits à la consommation sont à cumuler
Tout englober n’est pas si simple, faites vous aider et sollicitez-nous pour vous aider à faire l’inventaire.
Calculer le reste à vivre pour solliciter votre prêt bancaire
L’addition des revenus et la soustraction des charges (comprenant les futures) vous permet de calculer correctement le reste à vivre. En moyenne, les banques estiment le reste à vivre à environ 800 euros par personne adulte et 300 euro par enfant à charge. Ce ne sont bien entendu pas des motifs de refus de prêt si vous êtes en-dessous du seuil ; Tout est subjectif et soumis à interprétation. Il est, rappelons-le ici, toujours intéressant de bien préparer sa demande en crédit, y compris pour avoir un bon taux.
Votre propre ressenti est particulièrement important aussi !
Après tous, vous avez peut-être besoin de plus ou moins 800 euros de reste à vivre, c’est une question de compromis avec votre projet. Affinez ces sensations et les calculs avec votre courtier pour bien faire correspondre la réalité future avec vos objectifs.
Le taux d’endettement découle du reste à vivre
Vous avez convenu avec votre organisme financier choisi des mensualités (prenez le temps de bien étudier également l’assurance emprunteur dans le coût mensuel), il est à présent simple de déterminer le taux d’endettement avec les calculs effectués précédemment. Si le banquier se repose sur les revenus nets (IFI, IR et autres ne sont pas présents dans le calcul), il a une coutume de considérer que le taux d’endettement maximal pour un foyer ne doit pas dépasser les 33%. Mais la réalité et la pratique montrent que si vous avez des revenus élevés, la banque est en mesure de vous accorder un prêt alors même que votre taux d’endettement est proche des 40%. C’est là qu’intervient votre spécialiste en crédit pour vous trouver les meilleures offres !